Ezért már megéri – irodaház állapotfelmérés 2024-ben

Az elmúlt napokban belefutottunk valamibe, ami mellett nem akartunk csak úgy, szó nélkül elmenni és végül úgy alakult, hogy írtunk is róla. Egy épületátalakítási projekten dolgozunk éppen és eljutottunk az állapotfelmérésig.

Mielőtt belemerülünk a konkrét esetbe, szedjünk össze néhány tényt magáról az állapotfelmérésről általában.

A hagyományos állapotfelmérés

Az irodaház állapotfelmérés célja, hogy kiküszöböljük a problémákat és minél kevesebb kockázattal hozzuk le a projektet.

A tipikus, hazai gyakorlatban ilyenkor a tervezés kezdetén kimegy a megbízott tervező – vagy kivitelezés előtt a műszaki ellenőr – a terepre. Viszi a jegyzettömböt, tollat, esetleg diktafont, valamint fényképezőgépet és/vagy jó felbontású képeket készítő okostelefont. Körbejár, a lehető legtöbb szögből készít felvételeket a jelenlegi állapotról és kivitelezés kezdetén történő állapotfelvétel esetén a szemmel látható hibákat közelebbről is megörökíti.

Közben szorgalmasan jegyzeteli az előre kinyomtatott alaprajzra az aktuális körülményeket – gipszkartonfalak repedéseit, ázásnyomokat, törött lámpát, átkötött légkondivezérlőt stb. Szóban egyeztet a létesítmény üzemeltetőjével is és igyekszik mindent alaposan, szó szerint rögzíteni, hogy ne kelljen még egyszer kijönni.

A terepmunka után visszatér az irodába és feldolgozza a felmérés eredményét: jegyzőkönyvet készít, letölti a fotókat, bejelöli rajtuk, amit talált, jobb esetében készít egy alaprajzot is a felvételek kb. helyével az emlékei alapján, végül egy összefűzött pdf-ben menti a dokumentumot és az egész pakkot emailben elküldi a megrendelőnek.

Ezzel a felméréssel – mindegy, hogy a tervezés vagy a kivitelezés kezdetén végezzük – kevésbé pontos eredményre jutunk és az elkészített felvételeken

Jobb esetben már a tervezéskor, rosszabb esetben az építés során jön ki, hogy ez a beépített szekrény a rajzon ugyan ott volt, de egy méterrel arrébb, az a légtechnikai vezeték meg csak a megvalósulási tervrajzon szerepelt, a valóságban ki tudja, hol lett elvezetve.

Jön az újra- és újragenerálódó problémák kergetése, meg a rákészülés a kivitelezés alatti helyszíni megoldásokra. Ha a kivitelezés előtt készítünk hagyományos módon állapotfelmérést, akkor nehézkes a fényképek helyének pontos beazonosítása és arról a részről, ahol eddig nem volt sérülés, jó eséllyel nem is készült fénykép, vagy csak távoli, homályos felvétel, így az átalakítás végén hiába próbáljuk annak bebizonyítására használni, hogy az addig sérülésmentes szerkezetben a kivitelező okozott kárt.

Pedig van egyszerűbb megoldás.

A pontfelhős felmérés

Az elkészített pontfelhővel sem a megrendelőnek, sem a tervezőnek nem kell minden felmerülő kérdésnél kimennie a helyszínre, hanem közösen, a virtuális térben egy-egy hívás során is értelmezhetik a felmérés eredményét és hozhatnak döntéseket.

És hogy hogy jön ez ide?

A képből már beazonosítható, hogy a Budapest, Váci út 17. szám alatt található V17 épület tervezést megelőző felmérése nyomán jött létre ez a poszt (kép forrása: kiadoiroda.hu).

A feladatunk a hétszintes épület teljes belsőépítészeti áttervezése volt, a Gránit cégcsoporthoz tartozó, hat különböző bérlő igényeinek megfelelően, összesen kb. 10 000 négyzetméteren.

Ehhez nyilván rengeteg információra van szükségünk, ezért leegyeztettük a megrendelővel az időpontot egy aránylag gyors, egyúttal alapos felmérésre.

Az már a projekt kezdetén is tiszta volt, hogy mi nem a hagyományos metodikát követjük, hanem ahol csak lehet, digitalizálunk. Mit jelent ez?

Az első látványos különbség az, hogy a tervezést az épület lézeres szkennelésével indítottuk. Milliméterre pontosan, automatikusan készülő, színes, 3D-s képekkel együtt rögzítettük az aktuális állapotot többmilliárd pontból álló pontfelhő formájában, így biztosan meglesz az összes, tervezéshez szükséges, valóságot hűen tükröző információ. Erre a felmérésre bátran hagyatkozhatunk a kivitelezés végén az átadáskor is, biztosan pontosan meg fogunk benne minden részletet találni.

A második jelentős különbség az, hogy műszaki ellenőr kollégánk a helyszíni felmérés során nem jegyzeteket és fotókat készített, hanem a helyszínen Daluxban előhívta az épület korábbi, 2D-s tervrajzát és az észlelt hibákat azonnal ide vitte fel.

Ezzel azonnal digitális környezetbe, alaprajzi szinten egyértelműen azonosítható helyre kerültek a bejegyzések, amit következő lépésben össze is kötöttünk a pontfelhővel és a kivitelezés során frissülő modellel.

A hibajegyekkel ellátott pontfelhőt és a képeket ezután feltöltöttük a Dalux felületére, amit elérhetővé tettünk a megrendelő és a kivitelező számára is.

Azaz mi történt?

Azonnal a modellhez rendelve, félreértés és hibák nélkül, tisztán és egyértelműen, minden szükséges dokumentummal együtt meglett a szükséges információ, ráadásul minden digitálisan: az összes fotó, tervrajz, jegyzet, stb.

És így jött létre a harmadik, kifejezetten pozitív különbség:

És ez az, ami nélkül a változás egyébként esélytelen lenne: nem elég szolgáltatói oldalról akarni és modern megoldást alkalmazni, de kell hozzá olyan innovatív és befogadó szemléletű megrendelő is, mint a Gránit Alapkezelő, aki érdemi lépéseket is hajlandó tenni azért, hogy az aktuális projektje magas minőségben és alacsony kockázattal valósulhasson meg.