BIM az üzemeltetésben

Mielőtt belevágnánk a BIM felhasználási lehetőségeibe ezen a területen, lépjünk egyet hátrébb és nézzük meg elsőnek, mire is gondolunk, mikor azt mondjuk: üzemeltetés.

Erről lesz szó

Az üzemeltetés nem csak karbantartás?

Ahogyan a legtöbb embernek, úgy gondolom, neked is a kék kantáros ruhában, szerszámos dobozzal megjelenő, az álmennyezet felett matató úr jelenik meg az üzemeltetés hallatán.

Ezzel a képpel igazából nem is vagyunk már távol a megfejtéstől, de ahogyan az épületeinkben is már rengeteg funkció megtalálható, úgy az ennek napi működését biztosító feladatok fajtája is megsokasodott.

Beletartoznak

• portaszolgálati feladatok
• bérleti szerződések kezelése
• garanciális időszakok követése
• megelőző karbantartások ütemezése
• garanciális javítások időzítése
• belsős költözések menedzselése
• gyártó épületekben a napi működés biztosítása
• speciális szolgáltató cégek beengedése

és természetesen ott vannak még a „kiömlött a kávém a folyosón” típusú, eseti feladatok is.

Összefoglaló néven már nem is feltétlen üzemeltetésnek, hanem inkább létesítménygazdálkodásnak szokás nevezni a feladatok sokszínűsége miatt.

Hogyan jelenik meg a BIM az üzemeltetésben?

A kérdés valószínűleg nem ebben a formában, de már 1966-ban megfogalmazódott a Sydney operaház tervezőiben, ugyanis ahhoz, hogy teszteljék, hol és hogyan fog elférni a gépészet az épületben egy méretarányos plexi és akril keverék épületmodellt hozott létre Bill Lambert.

Ez a korai BIM megoldás nagyon hasznosnak bizonyult már a tervezés folyamán, de később is, ugyanis ennek köszönhetően az épületet leíró adatok közös információvá váltak, és bárki bármikor könnyen meg tudta tervezni az előtte álló feladatot ennek segítségével. Manapság szerencsére már nem kell az operaházról a 4,5×1,8 méteres makettet egy szobában tárolnunk és arról leolvasni az épület kialakítását, hanem mindez egy mobiltelefonon elfér a zsebünkben.

Szóval az első és legkézenfekvőbb előnye a BIM használatának az üzemeltetésben, hogy az épületet leíró alaprajzok, metszetek és a teljes 3D modell azonnal elérhető bárhonnan, így akár egy álmennyezet megbontás helye is pontosan tervezhető, mert tudjuk hol kell keresnünk a problémás berendezést.

BIM alapú tervezésnek köszönhetően azonban nem csak azt látjuk már, hogy hol kell keresnünk az adott berendezést, hanem a berendezéshez tartozó összes, tervezés és kivitelezés közben keletkezett adatot.

Ezeket átültethetjük közvetlenül az üzemeltetési szoftverbe is, ahol kiegészülnek az üzemeltetési adatokkal és létrejönnek a berendezéseink adatlapjai.

Összességében az épületünkben található összes gépészeti, de akár irodai berendezést azonosító információ egy rendszerbe helyezhető a BIM segítségével, így innentől az egyes kötelező, avagy garanciális karbantartások átláthatóan tervezhetőek és követhetőek, valamint könnyen áttekinthető a portfóliónkba tartozó összes folyamatra vonatkozó aktuális állapot is.

Miért éri meg a BIM alapú üzemeltetés?

Nézzük kicsit konkrétabban, hogy hol is fog elsőnek megtérülni egy BIM alapú FM (Facility Managment) rendszer használata egy új kivitelezés esetében.

Egy hagyományos építkezésen mire az átadás után megérkező üzemeltető cég a nagy átadási dokumentum csomagból megtalálja, hogy melyik berendezéshez tartozhat a melyik mappában található garancialevél és melyik céget is kellene azzal felkeresnie, addigra már ki is hagytak egy kötelező garanciális szervizelést, aminek köszönhetően már el is vesztették a garanciát azokra a sokszor igen drága gépekre.

Ezzel szemben BIM alapon történő tervezésnél és kivitelezéskövetésnél ezeket az adatlapokat közvetlenül a BIM modellelemekhez tudjuk társítani.

Így beépítés után már definiálható is a következő kötelező karbantartás ideje, amit a rendszer majd a megfelelő napon feladatként le is generál számunkra és értesíti is a felelős személyeket. Ez nem csak a garanciára, de a teljes épületre is működik és mivel minden adatot, folyamatot és előzményt a rendszer egyetlen helyen tárol, nem fog problémát okozni, ha az a karbantartó, vagy karbantartó cég, aki eredetileg ezt a feladatot végzi, éppen beteg, vagy már máshol dolgozik. Így egy teljes szolgáltatói csere is akár napok alatt végbe tud menni, mert csak a felhasználókat kell cserélni és az épület minden aktuális és korábbi adata azonnal el is érhető.

Ha már szolgáltató csere, ilyen esetben is a BIM számos lehetőséget biztosít számunkra, ugyanis bármilyen kimutatás lehívható könnyen és gyorsan. Legyen szó egy takarító cégről, aki a különféle padlóburkolatok alapján adna árat nekünk havi tisztításra, mi pár kattintással nyomtathatunk neki a rendszerből olyan négyzetméter pontos rajzot, amiről ezek az információk azonnal leolvashatóak.

De akár egy esetleges légkezelő meghibásodása miatt kieső irodaterületekről is azonnal kaphatunk kimutatást.

A fentiek miatt úgy tűnhet, hogy igazából egy FM szoftver mindent szolgáltat nekünk, így felmerülhet a kérdés:

De mit is ad ehhez az egészhez a BIM?

Nagyon egyszerű: hiába van egy rendszerünk, ha nincs alatta a BIM, aminek az adataiból fel tudnánk építeni a rendszer működését.

Nem számoltuk, de mostanra elég sokszor írtuk le, azt, hogy adat és információ, ahhoz, hogy meg is indokoljuk miért tartjuk ennyire fontosnak. Az épületeink életútját és költségeit is tekintve a leghosszabb időszak azok fenntartása és üzemeltetése, nem pedig az építése.

Tanulmányokból (attól függően, miket sorolnak az épület használati költségeihez) tudjuk, hogy 70-90% költség egy épület esetében a használatából adódik, és ehhez képest elenyésző annak megépítése.

Ha ekkora arány az üzemeltetési költség, akkor nagyon egyszerű dolgokon is rengeteget tudunk spórolni. Például az, hogy a kihívott karbantartó azonnal tudja, mi okozza a problémát és ezért már a megfelelő cserealkatrésszel érkezik a helyszínre, akkor az 50 év alatt (az amúgy nagyon magas használati költségeket csökkentve) nagyon nagy megtakarítást eredményezhet.

Hogy térül meg a BIM alapú üzemeltetés?

A sok feltételes példa mellé nézzünk még egy konkrét esetet arra, hogy mi értelme is van BIM alapon üzemeltetni.

Adott egy irodaházunk, négy szinten, szintenként kétezer kiadható négyzetméterrel. Ha ez a korábbi tervekről származó információ tegyük fel, téves, mert

a., közben már kicsit átalakították az épületet, vagy
b., már kivitelezéskor sem úgy épült meg

és egy nem nagy, mindössze 3% tévedés van az alapterületben, akkor 2000 x 4 x 3% = 240 négyzetméter kiadásától esünk el egy hónapban.

Ez viszont egy átlagosnak mondható, 20 EUR/m2/hó áron nézve egy év alatt is 57 600 EUR kiesést eredményezhet.

Ez az évi 23 millió Ft is már szemmel látható összeg, de ha belegondolunk, hogy az épület működését legalább 30-40 évre tervezzük, így máris 921 millió Ft elkerülhető árbevétel kiesésről beszélünk.

Még egy olyan alapvető adatnak is, mint a BIM modellből származó területinformáció, rettentő fontos szerepe lehet – és ez még csak a kezdet.

Preventív helyett prediktív

A BIM szerepe az üzemeltetésben azonban itt még korántsem ér véget, sőt, igazából az ilyen statikus alapadatok megléte után kezdődik igazán. Ugyanis onnantól, hogy tudom milyen berendezéseim és hol vannak, kezdhetem el mérni azok teljesítményét és viselkedését, melyből a hagyományos preventív, minden félévre beütemezett karbantartásokat felválthatja a prediktív, tényleges állapoton alapuló feladattervezés.

Ezzel a karbantartói csapatok leterheltsége jobban elosztható és a hullámzó munkaterhelés mellett is állandó munkavégzés érhető el. Ami egy dolog, de jelentős maga a megtakarítás is: ha a gép még nem igényli a szervizelést, akkor feleslegesen nem végezzük azt el. Viszont, ha már látszik az adatokból a gép gyengélkedése, akkor a teljes meghibásodás előtt javíthatjuk és meghosszabbíthatjuk ezzel az élettartalmát.

Ezeket a dinamikus, leginkább IoT adatokon alapuló rendszereket szokás Digital Twineknek is nevezni, melyek segítségével a nap bármelyik pillanatában megtekinthetem a berendezésem működését – pont ugyanúgy, mint ebben az interaktív Autodesk demóban.

Valós adatok valós időben valós döntésekhez

Annak ellenére, hogy próbáltunk minél jobban a címben megjelölt témánál maradni is látható, hogy valahogyan eljutottunk a repülőgép hajtómű működését bemutató digital twinig, mely jól mutatja, hogy a BIM felhasználása üzemeltetésben nagyon szerteágazó lehet, és különféle területeken tudunk vele jelentős eredményeket elérni.

Legyen szó gyártás optimalizálásról, vagy csak bérbeadásról, minden helyzetre létezik egy jó BIM felhasználás az üzemeltetés területén, a mi célunk pedig ezek megtalálása és összehangolása az igényekkel.

Összesítve mi is akkor az üzemeltetési BIM?

Olyan megoldás, ami lehetővé teszi, hogy az építkezés és tervezés (vagy egy Scan to BIM folyamat) közben keletkezett, és BIM modellben eltárolt adatainkat felhasználjuk a mindennapi üzemeltetési feladatok hatékonyabb és könnyebb megoldására.

BIM modellből származó adatainkat FM (CAFM) szoftverekbe tudjuk beépíteni, és segítségükkel kialakítani az üzemeltetési folyamatokat. A cikkben található bemutató képek a Dalux FM szoftverrendszerét mutatják be, ami egy kiváló, felhasználóbarát megoldás azok számára, akik ingatlanjukhoz, vagy ingatlanportfóliójukhoz szeretnének egy üzemeltetési rendszert felépíteni.

Ezen rendszerek segítségével elérhetjük, hogy az adatokat az épületeinkről nem csak birtokoljuk, hanem aktívan fel is használjuk, így amellett, hogy pontos megállapodásokat tudunk kötni, üzemeltetési folyamataink hatékonyabbá válnak, karbantartási költségek tervezhetőek lesznek és az épületben élők, dolgozók napi felhasználói élményét is növelni tudjuk.

FM bevezetés a gyakorlatban

2025 első negyedévében két díjnyertes irodaházban vezetjük be a fenti megoldást, az esettanulmánnyal később jelentkezünk itt, de meetupban is ba fogjuk mutatni a gyakorlati tapasztalatokat.

Ha érdekel, hogy vezetjük be a Dalux FM szoftvert, gyere el egy meetupunkra ⮕ ha még nem tetted, iratkozz fel a hírlevelünkre és értesítünk a soron következőről!