Hogyan ne fejlessz ingatlant a 21. században.

  • Mennyi?
  • 60!
  • Mi 60?
  • Mi mennyi?

Ugye ismeritek? Ez ma az építőiparban így hangzik:

  • Mit ír a BEP a HVAC-ről?
  • 300!
  • Mi 300?
  • A LOD.
  • De mi az a BEP?
  • Miért, mi az az HVAC?

Vigyázat, explicit tartalom következik.

Szóval az van, hogy állásinterjúztattam az elmúlt pár hétben és azt láttam, hogy az építőipari szereplőknek nagy átlagának (tisztelet a kivételnek) fogalma sincs az egészről.

És akkor mi van? Ettől még senkinek nem lesz bántódása.

Persze, ez egy érthető álláspont. Miért is lenne elvárható egy szakmai szereplőtől, hogy haladjon a korral. Hogy a kubikos megtanuljon markolót vezetni, vagy egy favágó beindítsa a láncfűrészt. Hogy egy orvos megtanulja a röntgen helyett a CT használatát vagy egy új gyógyszer nevét. Ugyanúgy a tervező vagy kivitelező is ráér megtanulni az építőipar új generációjának eszközeit.

Az a sok gomb meg idegen szó, tényleg zavaró. Ráadásul ha eltérünk a megszokott régi módszerektől, bármikor hibázhatunk. Ez tök kellemetlen, mert akkor leszid a főnök, oda a tekintély és ez sokszor azért mindennél fontosabb.

Indok mindig van rengeteg. Sok a munka, cipeljük a sok követ. Nincs idő felfedezni a kereket.

De nézzük, hogy áll a piac.

Most úgy állunk, hogy a modellezői pozícióra jelentkezők 60-70%-a tudta, hogy mi az a BIM. Lehet, hogy a repülőgép pilótáknak jelentkezők közül többen tudják, mi az a repülő, de ne legyünk telhetetlenek, ez azért jó hír. Ők főleg fiatalok. Kíváncsiak, jófejek, könnyen tanulnak.

Az építész tervezői állásra jelentkezőknek (kb. 10 év tapasztalatot kértünk) már csak kb 40-50%-a ismerte a BIM-et – velük kicsit nehezebb. Az építésvezetőnek vagy projekt managernek jelentkezők közül pedig nagyjából minden tizedik volt képben.

Nem tudom, ti hol vagytok ezen a palettán, de mielőtt még bárki elszégyellné magát, elmondom, hogy novemberben voltunk a világ legnagyobb épületdigitalizációs kiállításán, ahol a Német Építőipari Kutatóintézet munkatársa arról számolt be, hogy a náluk az aktív építkezéseken a BIM reprezentációja 17% körül van. Ízlelgessük, ez kevesebb, mint minden ötödik építkezés.

Az izgalmas azonban az volt, hogy 20%-os növekedést prognosztizálnak a következő pár évben és ez még a koronavírus előtt volt, ami szerintem katalizálni fogja ezt a folyamatot. De erről majd máskor.

Inkább mesélnék egy kicsit ennek a gyakorlatáról.

Ma Magyarországon úgy indul egy átlagos beruházás, hogy egy tetszőleges személy (akinek a BIM szemlélet ismerete lehetőleg nem homályosítja el a tisztánlátását) árversenyt ír ki, hogy megtalálja a legolcsóbb tervezőt.

Ez okos gondolat – én is így választanék sebészt a gyerekemnek -, mindjárt két dolog is történik.

Az első, hogy máris megnyertünk a beruházás 4%-ából (ez a tervezési díj) legalább 0,5-1%-ot. Ez a teljes életúton amúgy még sokkal kevesebb, de ezen ne akadjunk most fenn.

A másik, hogy a BIM szemlélet szempontjából automatikusan el is vesztettük a beruházások 90%-át, különös tekintettel a lakó-, a társasház-, a magánkézben lévő ipari- és profitcápa ingatlanfejlesztő szegmensre.

Most, hogy az amatőrök kiestek, nézzük meg, ki az az őrült, aki a BIM-et ennyire erőlteti és miért.

Nos, ezek általában nagy multinacionális cégek, akik elég sokat foglalkoznak az optimalizálással és – még a lassú és körülményes szervezetük ellenére is – piszok eredményesen működnek. Ezért nagy és/vagy bonyolult, komoly technológiákkal felszerelt épületeket emelnek, valamint jelentős tapasztalatuk van az építésben is.

Éppen ezért eszükbe sem jut nem BIM-ben tervezni, mert nagyon jól tudják, hogy mennyire drága és veszélyes ezt hagyományosan csinálni és hogy mennyire megéri a befektetett energia, ha elkészült a ház.

Megéri hát…. Aha, persze, ez pont olyan, mint a levegős hószivattyú, hogy mire megtérülne, addigra pont tönkremegy. 🙂

Ezt a választ szoktam kapni.

De nem.

Egyszerűen új eszközeink lettek, amik átírják annak a szabályait, ahogy az előző 2000 évben az épületeinket építettük, használtuk és üzemeltettük. A helyzet az, hogy nem csak, hogy már a kivitelezés közben bőven megtérül a BIM szemlélet, de sokkal biztonságosabbá válik maga a projekt is, mert nincs pótmunka, ezért a határidő sem csúszik. Utána pedig még sokkal több hasznot termel, de erről is majd máskor.

Most nézzük meg, mi a baj a magyar BIM projektekkel.

Ma egy átlagos projekt úgy zajlik le, hogy a megrendelő keres egy bonyolító céget, aki általában még nem csinált végig igazi BIM-es projektet. Ez nem meglepő, mert ez egy új technológia és nem nagyon készült még ilyen hazánkban.

Szóval a tanácsadó megkeres olyan építészeket, akiket már ismer valahonnan azzal, hogy lenne itt egy projekt és BIM-ben kellene csinálni.

Ennek mindenki örül.

A gond az, hogy a BIM ma még a tervezők 80%-ának a fejében is azt jelenti, hogy jó erős 3D-t készítünk a szakágakkal közösen – akinek amilyen szoftvere csak van -, majd ezekből mentünk egy geometriát, amit egy hatodik programban addig nézegetünk és kommentelünk és levelezünk róla, amíg nem tudunk arról egy riportot adni, hogy nincs már benne ütközés.

Ekkor kinyomtatjuk a terveket, a modellt odaadjuk a megrendelőnek – szaknyelven szólva áthúzzuk a dögöt a kerítésen – és el is készült a BIM mintaprojekt.

Ugyan azt nem tudjuk ellenőrizni, hogy valójában mi készült, hiszen le sem tudtuk írni, hogy mit kérünk. A modell a geometrián kívül nem tartalmaz semmilyen információt, és az is biztos, hogy maga a geometria sem teljesen fedi a valóságot, mert hát ezt a bonyolult tekergő csövet a 2D-s papíralapú tervekből képtelenség megépíteni.

De semmi baj; a projektet több katalógusban is megjelenítjük, remekbe szabott, több színű vonalakból álló látványterveket készítünk róla és kiváló PR tartalmat tudunk felmutatni belőle akár több kiállításon is.

Ezért drága a BIM. Reklámanyagnak nagyon drága.

A külföldi megrendelők pedig tényleg idegesek, mert nem azt kapták, amit kértek.

De hát mi a baj?

Hiszen a modell BIM-ben van. Sokat dolgoztunk vele. A modell is kellőképpen nagy és bonyolult, még az ütközéskeresések is megvoltak.

A fő baj az, hogy nem az épül meg, mint amit megmodellezett a tervező. A gyakorlat ugyanis szinte mindig felülírja a terveket.

Mert a világ már csak olyan, hogy először a spinkleres ér ki az építkezésre, márpedig ha ő kiépíti a 2 colos tüzivíz csövet nyílegyenesen a töküres mennyezetre, akkor utána már az összes szakágat át kell alakítani, különben ütközne a légtechnika a spinklerrel, az a kábeltálcával, az meg az anemosztáttal.

Az is baj, hogy ezt senki sem követi le az épületmodellen. Mert az olyan bonyolult, hogy annál, hogy elmagyarázzák a tervezőknek, hogy milyen elemek és hol módosultak, sokkal egyszerűbb, ha valaki megépíti a helyszínen úgy, ahogy tudja. Utána rajzolgatni meg minek is. Régen se vittük túlzásba.

Az sem jó, hogy a modell tökéletesen alkalmatlan arra, hogy bármilyen kivitelezés-koordinációs, vagy üzemeltetési szoftvert rá lehessen kötni, mert ahány elem van benne és ahány szoftverből jött, az mindegyik másféle klasszifikációval lett felparaméterezve. A LOI pedig csak valami zavaros betűszóként röppen fel, ami azonban fel sem merült a tervezés során.

Szintén gond, hogy ugyan tudtuk azt, hogy a LOD 200-as értékű, csak azt nem, hogy ez melyik elemre vonatkozik pontosan – és azon is csak annyit jelentett, mint az élet értelmére adott válasz, a 42.

Ezen az sem segít, hogy az oktatásunk le van maradva legalább 10 évvel. Mert 5 évig tart, mire egy új tantárgynak megírják és jóváhagyják a tantervét és újabb ötig, mire valaki lediplomázik. 10 év telik el, mire egy pályakezdő megtudja, hogy mi az a BEP – addigra pedig ez már történelem lesz.

De ami engem a legjobban zavar, az az, hogy túl sokat halljuk magunk körül ezt az állandó magyarázkodást és kifogást.

Mert az emberek a hatalmat és a változatlanságot szeretik és a kognitív disszonancia – más szóval az öreg kutya nem tanul új trükköt mentalitás – kényelmesebb, mint a folyamatos változás és a teljes életen keresztüli tanulás.

Pedig a világunk megállíthatatlanul változik, sőt a fejlődés exponenciálisan gyorsul, és ez azt eredményezi, hogy egyszerre lesz munkanélküliség és munkaerő hiány is a piacon. Egyszerre fogunk találkozni 30 éves öregemberekkel és 60 éves fiatalokkal. Egyszerre fogjuk azt hallani, hogy “az a baj” ugyanakkor lesznek szervezetek, ahol sokkal jobban fog menni szinte minden. És ez választás kérdése. Mindenki eldöntheti, hogy melyik utat szeretné bejárni.

Akkor ez a happy end?

Nem. A happy end az információ modell alapú workflow.

Ez egy olyan új eszköztár, ami át fogja formálni az iparágunkat. Más szintre emeli az ingatlan fejlesztést és az épített környezet működését. És brutálisan hatékony.

Érdekel hogy működik?

Olvasd el a többi blogbejegyzésemet!