h17 társasház

Ügyfél: Old Opera Kft.

Bruttó szintterület: 3658 m2

Helyszín: Budapest

Tervezés éve: 2022

Építész: Baktay Andrea

Szolgáltatások: Belsőépítészeti tervezés, Építészeti tervezés, Koncepció tervezés, Scan to BIM

Funkció: Lakóépület

A megbízó azzal kereste meg irodánkat, hogy az Opera közvetlen szomszédságában található, Hajós utca 17. sz telekre szeretne társasházat terveztetni, fölszintjén galéria funkcióval. A projekt különlegességét az adja, hogy egy helyi védettségű, Hild József tervei alapján épült, számos kötöttséggel bíró épület áttervezésére kaptunk megbízást.

A múlt fogságában

A Hajós utca, mint külterületi dűlő már az 1720-as években, azaz kifejezetten korán megjelent a térképeken, a terület városias beépítése viszont csak az 1800-as években kezdődött el; az utcák szabályozására is már a század első felében sor került.

A társasházat eredeti, egyemeletes formájában Schröder János építtette Hild Józseffel 1845-ben. Később többször is átalakították, toldalékkal, kocsiszínnel és műhellyel egészítették ki, illetve a ház homlokzatát is megváltoztatták 1872-ben. Sajnos a XX. század eleji és végi átépítésekről nem volt fellelhető adat, így a jelenlegi homlokzat történetével kapcsolatosan is vannak bizonytalanságok.

Egykori klasszicista homlokzat, pinceablakok nélkül. (Eredeti terv, homlokzat)

Az épület udvari toldása. SzB 11602.

Épületünkről kevés, a Hajós utca 19-ről viszont aránylag sok terv maradt fent.

A másik szomszéd, Hajós utca 13-15. 1934-es átalakítási tervei

A ház történetének szerves része, hogy a megépülését követő pár éven belül elárverezték az egyik lakrészt, amit a tulajdonos hirdetése előzött meg. Ez bevett gyakorlat volt akkoriban, esetünkben azonban a tulajdonosváltozás és a – közösségi média híján nyomtatásban megjelent – hirdetés családi drámát is jelzett, mégpedig egy „elillant” nővel.

Mindeközben számos funkciót ellátott: 1849-ben mosókonyhát, majd a pincében a Budapest Honvéd Bérkilövő Vadásztársaság klubját alakították ki, míg a földszinten később étterem üzemelt. Jelenleg Budapest 6. kerületi, helyi védett épület, közel az UNESCO világörökség részét képező Andrássy úthoz, az Opera szomszédságában, többszintes házak közé ékelődve.

Építészeti dilemma

A Hajós utcai épület, annak ellenére, hogy rangos építész tervezte, átlagos, korabeli lakóépület. A földszintjén és a pincéjében található boltozatok és a homlokzat hordozza kora jellemző építészeti jegyeit. A szerkezete korhű, vegyes falazat, amely a Bazilika beomlásáig használt és elfogadott megoldás volt Budapest építészetében. A társasház homlokzatát később mintakönyv szerint átalakították, így sajnos elvesztette egyedi jellegét.

Fentieket figyelembe véve több megoldás állt rendelkezésünkre az épület jövőjét illetően:

1. teljes lebontásával, de a homlokzat megtartásával állítunk emléket a múltnak;
2. részlegesen megtartjuk és új részeket építünk hozzá a kívánt funkcióknak megfelelően;
3. teljes egészében megtartjuk és minimális hozzáépítéssel bővítjük az épületet.

A két utóbbi megoldás azonban erősen használatbeli kompromisszumokat igényel, hiszen a társasház több, mint 150 éve épült és azóta a lakások iránti elvárások nagymértékben módosultak. Ilyen például, hogy a közös (jelen esetben a lépcsőházak mellett elhelyezett) vizesblokkok helyett ma már a lakásokban elhelyezett mosdóhelységekre van igény.

További kihívást jelentett még a telek rendkívül keskeny, mindössze 12 méteres szélessége és az, hogy az egyik szomszédos épület tűzfal helyett függőfolyosós belső udvarral csatlakozik az ingatlanhoz. Emiatt – a tűzvédelmi szabályozásokat is figyelembe véve – nagyon keskeny geometriájú hátsó udvar tud létrejönni, szinte bármilyen hozzáépítés esetben.

A belső udvar és a Hajós 13-15. belső homlokzatának kapcsolata.

A keskeny telek és a szomszéd ház függőfolyosós udvarának a kapcsolata.

Elhanyagolt padlástér

Belső udvaron földszintes garázsok palatetővel, elhanyagolt állapotban.

Felújításra szoruló, ültetett, kötőgerendás fedélszék

Cserépfedés a meglévő épületrészen

Megújulás

A műemlékvédelmi szakértővel egyeztetve első megoldásként a történelmi utcai homlokzat megtartását és új épület építését terveztük, úgy, hogy a társasházban a lehető legnagyobb négyzetméterszámú értékesíthető terület jöjjön létre.

Ennek megfelelően több beépítési koncepciót is megvizsgáltunk, majd a tervet bemutattuk az Országos Építészeti Tervtanácsnak, akik a terv minőségét kiemelve azt javasolták, hogy az utcai homlokzatot tartsuk meg, és a kialakítandó épület tömegét úgy alakítsuk ki, hogy alkalmazkodjon a meglévő adottságokhoz.

Keretek között

A ház esetében egyedi megközelítést igényelt az Opera közelsége, a zártsorú beépítés, a keskeny telek, a meglévő szabályozáshoz való igazodás, valamint a szinte teljesen megközelíthetetlen pinceszint problémaköre is.

A szabályozás következményei szerint stabil pontot a földszint és a mélygarázs jelentett, minden további emeleti tömegformálás az utcai illeszkedés, a benapozás és a szomszéd udvarral való kapcsolat figyelembevételével került kialakításra. Így jöhetett létre egy jól működő utcai szárny, amihez a csatlakozó oldalszárnyat több verzióban vizsgálni kellett, figyelembe véve a megengedett utcai párkánymagasságot és a maximális szintterületi mutatót is.

Koncepció

A 2022-es áttervezés a keskeny telekre épített, jelenlegi épületkontúrból indul ki a környezeti tűzfalak magasságát figyelembe véve, az L alak szárát a hátsó telekhatárig meghosszabbítva, a jelenlegi udvari tárolók helyére is.

A teljes telekterületre terveztünk egyszintes pincét és földszinti tereket, amelyet üveg- és zöldtető fedne. Efölött helyezkedik el a meglévő kontúrt figyelembe vevő, 8 szinten beépített utcai szárny, asszimetrikus nyeregtetővel és 6 szinten beépített udvari szárny félnyeregtetővel.

A pinceszintre a lépcsőházi blokkon illetve autóliften keresztül megközelíthető, 15 férőhelyes mélygarázst terveztünk. A földszinten üveg- és zöldtetővel fedett galériát alakítunk ki, míg a felsőbb szintekre 16 lakás kerül, az utcai szárnyba, a megmaradó homlokzathoz alkalmazkodva 7+1 szinten, az udvari szárnyon pedig 5+1 szinten.

Hajós utca 17 metszett axonometria

Hajós utca 17 helyszínrajz (meglévő vs tervezett)

Hajós utca 17 metszett metszet

Homlokzat

Dr. Déry Attila műemlékvédelmi szakértővel egyeztetve az épület történelmi főhomlokzatának megtartását terveztük, a pinceszint és a további szinten elbontásával és újjáépítésével, alkalmazkodva az Opera környezetében is jellemző, zártsorú beépítéshez.

A tervezés során figyelembe vettük a környékbeli épületek jellemző homlokzati megoldásait, többféle, izgalmas lehetőséget álmodva meg.

Terveik szerint a választott, kortárs formai elemeket alkalmazó homlokzat a szigorú egyenletes, axiális elrendezésével, rajzolatával és magasságával is alkalmazkodik a szomszédos épületekhez.

Jelenleg a hátsó szárny lebontásával és a pinceszint megtartásával vizsgáljuk a beruházás megvalósíthatóságát.

h17

Csapat

BuildEXT
Projektvezető és felelős tervező: Baktay Andrea
Építész tervező munkatársak: Krajnyák N. Bence, Lukács Zsófia Ilona, Tóth István, Zsikai-Majorcsics Emese

Szakágak
Tartószerkezet tervező: Balázs Géza
Épületgépész tervező: Sor Zoltán
Elektromos tervező: Máramarosi András
Tűzvédelmi tervező: Fenyvesi Zsolt
Műemlékvédelmi szakértő: Dr. Déry Attila, Déryné Csáki-Maronyák Katalin

Fotók és CGI
BuildEXT
Levéltári források