Még 2019-ben kaptuk a megkeresést, hogy tervezzük át a Szentendre budapesti városkapujában található egyik üzletházat úgy, hogy a meglévő épület részleges elbontásával és átépítésével, valamint új épületszárny hozzáépítésével műszakilag és építészetileg megújult közösségi irodaház jöjjön létre.

A projekt alapjául szolgáló épületegyüttes a Dózsa György út 57. cím alatt található. Az eredetileg „Kádár-kocka” típusú építményt először 2010-ben alakították át, ekkor került rá még egy lapostetős szint és bővült ki egy új, nyeregtetős épületszárnnyal. A 2019-es tulajdonosváltás egyúttal új elképzelést is hozott, a BuildEXT (pontosabban jogelődje, az n-Gon Stúdió) szeptemberben lett felkérve arra, hogy tervezze át az épületet az új hasznosítási célnak megfelelően. A Kádár-kockaként indult épület nehézkesen illeszkedett a város szerkezetébe és településképi megjelenésébe, ezért a Szentendrei Főépítészi Hivatal Tervtanácsa több alkalommal is módosíttatta a terveket.

Szentendre odou közösségi irodaház

A TERV

A beruházó olyan közösségi irodaházat képzelt el, amely nem csak alapfunkcionalitását tekintve (55 db, bárki által szabadon bérelhető munkaállomás) simul bele a hasonló célú létesítmények sorába, hanem követelményként fogalmazták meg azt is, hogy a kész épület és maga a projekt is minél inkább a fenntarthatóság irányába mutasson.

coworkingA közösségi irodák (coworking munkahelyek) ötlete az USA-ból származik, a kétezres évek közepén jött létre a Szilícium-völgyben az első ilyen létesítmény. Az alapötlet szerint olyan munkahelyről (coworking office) beszélünk, amelyben több, más szervezethez, vállalkozáshoz tartozó ember dolgozhat egyazon térben egymástól függetlenül úgy, hogy munka közben ismerkedhetnek, tapasztalatot cserélhetnek. A közösségi iroda bérlés egy költséghatékony alternatívája a konvencionális irodabérlésnek, a közös infrastruktúra (irodai berendezések, nyomtatók, fénymásolók, stb.) és az esetleges kiegészítő szolgáltatások (frissítők, irodai masszázs, csomagküldés, stb.) miatt. Ezek a munkaterek sokszor átmenetet képeznek a bérelhető irodák, a klubok és a kávéházak között, főleg távmunkásokat és „digitális nomádokat” célozva meg. Ezt a fajta munkamódszert és -környezetet választó célcsoporthoz sok esetben társul elvárásként olyan globális célok támogatása is, mint a fenntarthatóság különféle aspektusai vagy a well being. Esetünkben ez ötvöződött egy kifejezetten innovatív és támogató megrendelői hozzáállással.

Az épület az elképzelés szerint nem csak hagyományos közösségi irodaházként fog működni, hanem egyéb módon támogatja a helyi közösséget is. A szentendrei művészek a közös tereket vehetik igénybe időszakos kiállításokra, míg a lobbyból nyíló kávézó helységben a munkaidőt követően az iroda dolgozói bonyolíthatják le szakmai rendezvényeiket, tréningjeiket, formális találkozóikat. A helyi erőforrások igénybevétele, támogatása másban is megmutatkozik: az épület arculatát, logóját, a házon belüli irányítótáblákat, infografikákat és egyéb díszítő elemeket is egy szentendrei grafikus fogja kidolgozni és arculatra illeszteni.

BIM

A megrendelő oldaláról támasztott igények és a hely adottságai, valamint egyéb szempontok is mind a BIM metodika irányába terelték a projektet, amelyet végül össz-szakági, closed-BIM rendszerben valósítottunk meg, így az összes szakági szereplő (építész, gépész, belsőépítész) ugyanazon szoftver-ökoszisztémában (Autodesk Revit) tervezett. A közös platformnak köszönhetően jóval dinamikusabban haladt a munka: minden szakág egyszerre, ugyanazon modell legfrissebb verzióján dolgozott, így nem léptek fel szinkronizációs problémák, félreértések. A változásigényekre is gyorsan és rugalmasan tudtunk reagálni, bármelyik szereplő oldaláról is érkezett a ticket, ez pedig különösen jól jött a márciustól életbe lépő home office időszak során.

Természetes folyománya a BIM használatának a látványos vizualizáció, amivel aktívan éltünk is: a megrendelő már a koncepcionálástól kezdve sem hagyományos, 2D-s prezentációkból, tervlapokból nyert képet, hanem 3D-s, tökéletesen bejárható, felanyagozott, valósághű modellhozzáférést biztosítottunk számára Enscape 3D-ben.

Katt bármelyik képre a galéria megnyitásához:

COVID-19

A tervezés során persze a COVID-19 okozta helyzetre is reagáltunk, ami nem csak a workflow-n, de megrendelői kérésre a belsőépítészeti koncepción is módosított. A terveken a leglátványosabb változás az volt, hogy – a közös terek használatának várható átalakulása miatt – az eredeti, „open office” típusú megközelítés helyett mégis inkább a dolgozói szeparáltságot biztosító cellás felépítés irányába változtattuk a terveket, amivel kismértékben módosult a munkaállomások száma és a közösségi/szeparált ülőhelyek aránya is.

A vírussal való potenciális érintkezést azzal is csökkentettük, hogy ahol lehetséges volt, szenzorokkal váltottuk ki a közvetlen fizikai érintkezést igénylő felületeket. Így lett többek között érintésmentes vizesblokk és karral nyitható, automata ajtóbehúzóval felszerelhető ajtó is betervezve, ami az alacsony energiafogyasztás mellett nagyságrenddel nagyobb biztonságot nyújt a használónak. (A megrendelő felelősségérzetét és nyitottságát dicséri, hogy annak ellenére is kitartott a döntés mellett, hogy pl. a hagyományos csaptelepek helyett betervezett, alapvetően nagyforgalmú reptereken és plázákban található kombinált kézszárító technológia a sokszorosába kerül az eredetileg tervezettnek. Ugyanakkor a gyártó leírása szerint 76%-kal alacsonyabb az üzemeltetési költsége a hagyományos kézszárítókéhoz képest.)

kombinált kézszárító technológia
kombinált kézszárító technológia

A MEGOLDÁS

A tényleges tervezési időszak néhány hónapra korlátozódott: a koncepcióterv februári tervtanácsi jóváhagyását követően márciusban indult az engedélyezési tervezés, a műszaki ellenőri észrevételek átvezetését követően pedig 2020. szeptemberétől pedig már a kiviteli tender folyt.

Az épületinformációs modellezés során az elérhető adatok alapján megtervezhetjük és szimulálhatjuk az elérhető leghatékonyabb energetikai épületet és akár annak működését is. Mivel a projektben külön cél volt, hogy közel nullás energiaigényű épületet tervezzünk, a modellben különös figyelmet fordítottunk a hagyományos energiafelvétel és a hűtési energia csökkentésére:

  • az épület a tervek alapján megújuló energiaforrásokat (levegő-víz hőszivattyút és az áramellátást támogató napelemeket) fog használni a hűtés-fűtés és a használati melegvíz ellátásához, illetve
  • a hűtési energia csökkentésére napsütés-érzékelős zsaluziát terveztünk a homlokzatra.

Az épített környezet minőségének javításához a meglévő, rossz utcai vízelvezetés rendezésével, új fák ültetésével, illetve az egyik homlokzatra felfuttatott zöld felületekkel járultunk hozzá. Nem lenne persze igazán „fenntartható” épület, ha a közlekedési szempontokat kihagytuk volna; a bérlők környezetbarát bejárását kerékpártárolókkal segítjük. A tervtanács által is javasolt és a funkció miatt nagyobb parkoló hely igény kiszolgálás érdekében a közterületen új parkolóhelyek kiépítése is feladat volt, ehhez átterveztük a közterületen lévő csapadékvízelvezető árkokat, és földkábellel váltottuk ki a meglévő légkábelt.

Az épület végül a tervnek megfelelően könnyedén kapott AA+ (kiemelkedően nagy energiahatékonyságú) energiatanúsítást az összesített energetikai jellemző követelményértékhez (100 kWh) képest jóval alacsonyabb (mindössze 44,5 kWh) energetikai mutatója alapján.

A poszt írásának pillanatában a kivitelezői tendereztetés folyik, várhatóan 2021 februárjában indul el a konkrét kivitelezés, ahol a tervezői művezetés során ismét a Revitben épített 3D-s modell fog meghatározó szerepet játszani, amit át is adunk a megrendelőnek, túlmutatva ezzel egy hagyományos tervezőirodai produktumon. Ezt követően segíthetünk az as built modellt az üzemeltetési szoftverbe is integrálni, így a későbbiekben sokkal hatékonyabban és olcsóbban lehet bármiféle átalakítási vagy karbantartási munkálatot végezni, legyen az akár belsőépítészeti akár egyéb vonatkozású.