A női “semmi”-nek állítólag 10 fajtája van… ebből 7 halálos. Kicsit hasonló a helyzet az építőiparban is.

Ma Magyarországon 10 építési projektből:

• 20-30% bedől vagy elhal még a tervezés során.
• Nagyjából 60% ami megépül, de gazdaságilag csőd, csúszik az átadása, pereskedésbe torkollik és senki sem nyer a nap végén. Ide tartoznak általában a nagyberuházások.
• Végezetül 30-40%, ha sikeres. Ezeket magánszemélyek és multicégek hozzák létre, nagyon jó érzékkel vagy tudatosan felépített projekt koordinációval.

Ha sikeres projektet szeretnénk, az első kritikus pont a tervező kiválasztása. Itt három szempontot érdemes figyelembe venni, amiből a beruházás sikeressége és költsége szempontjából a harmadik a legfontosabb.

1. Nézd meg, hogy milyen házakat tervez a kiválasztott tervező

Más szóval, tetszik-e neked a stílusa?

Ez mindenkinél más és nincs egyetemes igazság. Aki organikus középületben gondolkodik, az sosem fog minimalista tervezővel boldogulni, aki pedig az Oktogonban szeretne címoldalra kerülni, az nem fog mediterrán házat kérni.

Mégis, ha nem magánberuházásban gondolkodunk, hanem esetleg olyanban, ami egy évtizedre meghatározza egy városrész vagy egy utca hangulatát, esetleg pár száz embernek fog munkahelyéül szolgálni, akkor mindig

törekedj az építészeti minőségre.

Érdemes szétnézni a kortárs építészetben, a Dezeen vagy az Archello oldalán inspirációkért. De sok tehetséges magyar építész is van.

Ami a legfontosabb, hogy semmi esetre sem engedjük, hogy egy megélhetési családiház építész összegányoljon egy ízléstelen épületet az összes általa ismert Archicad elemből és vakolatdíszből, csak azért mert nem vettük a fáradtságot az előminősítésre, vagy nem szántunk rá +1% tervezési díjat.

2. Érdeklődj, mennyire használhatóak a házai?

A ló másik oldala, hogy sok olyan kimondottan tehetséges tervezőnk van, aki picivel talán nagyobb hangsúlyt fektet az épület tömegarányaiba és a terek és anyagok kontextusának értelmezésébe, mint a valós használat adta igények megvalósításába.

Ez adott esetben – egy múzeum, vagy középület esetében – lehet nagyon helyénvaló, de sokszor olyan projekteknél is felülkerekedik az önkifejezési vágy, amelyeknél nem lenne indokolt.

Döntsd el, hogy mennyire funkcionális épületet szeretnél és mérlegeld a tervezőválasztásnál, különben…

Az eredmény: holt terek, drága épületek, nem funkcionális alaprajz, amely kirajzolja a göncölszekeret… Szóval praktikusan egy “szobrot” készít a tervező, ahol a felhasználó inkább egy kicsit bosszantó vagy zavaró, de végül is elviselhető tényező számára.

3. Mennyire voltak megépíthetőek a tervező előző tervei?

Ez egy kritikus és drága pont, amin a magyar építkezések jelentős része elvérzik.

Tegyük fel, hogy minden jól ment. A tervezőnk magas építészeti színvonalú, költséghatékony és jól használható házat tervezett – ami egy jó képességű tervezőtől amúgy elvárható is.

Megkezdődik a mérnökök és társtervezők bevonása és az épület kiviteli terveinek – tartószerkezetének, gépészeti- és elektromos rendszereinek, csomópontjainak – a megtervezése.

Ekkor sajnos kiderülhet, hogy az eddig kiváló és érzékeny tervezőnk eszközkészlete nem alkalmas egy nagy komplexitású ház megtervezésére.

Erről már sokat írtam a blogunkban és az esettanulmányainkban, így most nem részletezném, helyette megosztom veletek, hogy szerintem mit érdemes megkérdezni a tervezőnktől, ha sikeres BIM projektet szeretnénk.

Kérdezd meg, szerinte mi az a BIM?

Ha tervezőnk egy kicsit zavarosan elkezdi magyarázni a Building Information Modelling, avagy az Épületinformációs modellezés (2021-től Építményinformációs modellezés) szavainak elméleti jelentését, valószínűleg sosem csinált még ilyet.

Kérdezz bele, mondjon példát: ők hogyan használják, mi a gyakorlati haszna, de tudd, hogy

a BIM egy eszközkészlet, ami megnöveli az építőipar hatékonyságát a tervezéstől a kivitelezésen keresztül az üzemeltetésig.

Kérd meg, hogy mutasson egy pontfelhőt az irodájában.

Egy fejlett BIM-mel dolgozó cégben a pontfelhő kezelése olyan evidencia, mint kőművesnek a vízmérték.

Ha nem tud ilyet felmutatni, sosem csinált még térérzékelést, így manuális felmérések alapján dolgozik, tehát valószínűleg sok apró eltérés lesz, ami a kivitelezés közben fájni fog.

Kérd meg, hogy nyisson meg egy össz-szakági BIM modellt.

Ha tud mutatni egy olyan modellt, ami nem csak az építészetet tartalmazza, hanem a statikát, gépészetet és elektromos rendszert is, már jó esély van rá, hogy fel tudja építeni egy épület prototípusát a virtuális térben és így jó minőségű terveket fogsz kapni.

Ha csak az építészetről van modellje és a többi szakág 2D-ben van, akkor Isten hozott egy időutazáson a ’90-es években.

Kérdezd meg, hogyan méreteznek egy hőtechnikát vagy épületvázat?

Ha a válasz az, hogy helyiségenként kiszámolják, esetleg keretállásonként síkban leméretezik a tartót, akkor ismét az előző évtizedek technológiáit élvezhetjük, amelyek jelentős beruházási és üzemeltetési költséget rónak majd a megrendelőre a kivitelezés és az üzemeltetés során.

Ha a válasz az, hogy a legmelegebb nyári napon elkészítik az épület energetikai szimulációját, ne adja az Isten, végeselem módszerrel lefuttatják az épületváz terhelését, akkor jó esélyünk van a sikerre.

Kérdezd meg, hogy hogyan koordinálják a szakági modelleket?

Ha a magyarázat úgy kezdődik, hogy IFC-t mentünk és ütközéskeresést csinálunk X programban, az azt jelenti, hogy bár van 3D modell mindenről, a kivitelezés módosulásait nem, vagy csak lassan és sok manuális munkával tudják követni. Ez általában 20% pótmunkát okoz a kivitelezésben.

Ha azt mondja, hogy központi modellben dolgoznak a szakágak és látják egymás munkáját menet közben, jó esélyed van a sikeres projektre.

Kérdezd meg, hogy hogy viszi ki a tervet az építkezésre?

Ha az a válasz, hogy pdf-ben és nyomtatott verzióban, az ma olyan, mintha írógépet használna a szerződéskészítéshez. Ha azt mondja, hogy felhőalapú rendszert használ, (dokuplan) amiben még a hibajegykezelés is megy, akkor már a nagy átlagban vagyunk, de még nem BIM, hiszen nincs mögötte modell.

Ha azt mondja, hogy egy modellalapú CDE környezetet használ, amivel a komplett össz-szakági modellt ki tudja vinni az építkezésre egy tableten vagy telefonon, jó esélyed van a sikerre.

Kérdezd meg, hogyan kezeli a kivitelezés közbeni változásokat?

Ha az a válasz, hogy Excelben és e-mailben meg telefonon, akkor pár hetes tervmódosítási ciklusokra számíthatsz, és majdnem biztos, hogy sok konfliktus és költség árán hamarabb épül meg a megoldás a valóságban, mintsem a tervező le tudná követni.

Ha egy modellalapú szoftverben tudja ezt jelezni a kivitelező, a tervező ezt azonnal látja és a módosítás után egy szinkronizálással le tudnak frissülni a tervek, jó esélyed van a sikerre.

Kérdezd meg, milyen BEP-et és klasszifikációt használ a tervezés során?

Ekkor jó esetben a tervezőnek elő kellene rántania az irodai sztenderdet, ami egy cca. 60 oldalas dokumentum és azt rögzíti, hogy kinek milyen modellt, tervet kell leszállítania, a résztvevők hogyan működnek együtt, mi lesz a tervformátum és milyen részletezettségű és információtartalmú modell fog elkészülni.

Ha van ilyened, jó esélyed van rá, hogy a kivitelezés végén egy olyan modellt kapsz, ami egy üzemeltetési rendszer alapjául szolgálhat és megkönnyíti az életed a következő 20 évben.

Összegzés

Ezek a különbségek apróságnak tűnhetnek, de a különbség a hatásukban óriási. A gyakorlatban a ház megítélését, használati értékét a tervező tehetsége, ügyessége határozza meg, azonban a beruházás gazdaságosságát, az építési projekt sikerét a tervező mérnöki kvalitásai és technológiai felkészültsége (BIM) határozza meg.

A helyzetet árnyalja, hogy a mai magyar viszonyok között nagyon nehéz olyan, valamit magára adó tervezőt találni, aki azt mondaná, hogy nem BIM-ben tervez – azonban ez nem jelent többet, mintha azt mondaná, hogy számítógépet használ.

Ez ma alapvetés, a lényeg a technológia használatának a milyenségében van.

A szakma nagy részének még fogalomértelmezési problémái vannak a területen, egy kis része már érti, de még csak elméletben, vagy az első botlásoknál jár és csak egy maroknyi szereplő van, aki jól működő workflow-t tudott kialakítani a BIM alapú tervezésben.

Amíg megfelelően kicsi és nem túl bonyolult egy projekt, addig nem olyan nagy a veszély, mert a kivitelező majd megoldja a helyszínen és hát erre való a tervezői művezetés.

De cca. 1 mrd Ft projektérték fölött életveszélyes beleállni a hagyományos eszközökkel a tervezésbe és a kivitelezéskoordinációba.

Szerintem erről szól a következő pár évünk és a multi cégek fejlesztési központjai után előbb-utóbb a nagy beruházók, később pedig a kis- és magánépíttetők is megértik ennek a működésnek a számokban jól kifejezhető értelmét.

Addig is, jó tanulást és sok pilot projektet mindenkinek!